数字で見るAuじぶん銀行住宅ローン！125％ルール適用時の返済シミュレーション【2026】
By Maya Lin-Takahashi
ここからは、実際に金利が上昇した局面において、auじぶん銀行（5年・125％ルールなし）と一般的な銀行（5年・125％ルールあり）で、月々の返済額や元本の減り方にどれほどの差が出るのか、具体的な借入額と返済表データで検証します。
【シミュレーション前提条件】
・借入金額：4,000万円（元利均等返済・ボーナス払いなし）
・借入期間：35年（420回払い）
・当初適用金利：年0.38％（住宅ローン金利優遇割などを適用した水準を想定）
・金利上昇シナリオ：借入から2年経過後、段階的または急激に金利が上昇し、3年目から「年2.38％（＋2.0％上昇）」になったと仮定。
| 比較項目・経過年数 | auじぶん銀行（ルールなし） | 他行一般的な変動（5年・125％ルールあり） |
|---|---|---|
| 1〜2年目（金利0.38％）月々返済額 | 約101,750円（内訳：元本 約8.9万円／利息 約1.2万円） | 約101,750円（内訳：元本 約8.9万円／利息 約1.2万円） |
| 3〜5年目（金利2.38％へ急騰）月々返済額と内訳 | 約138,200円（＋36,450円）（内訳：元本 約6.3万円／利息 約7.5万円）※即座に再計算され元本が着実に減る | 約101,750円（5年ルールで据え置き）（内訳：元本 約2.6万円／利息 約7.5万円）※元本返済スピードが約3分の1に激減 |
| 5年終了時点のローン残高 | 約3,556万円 | 約3,685万円（残高差：＋約129万円） |
| 6年目以降（返済額見直し） | 約138,200円を維持（その後の金利変動がなければ一定） | 約127,187円（125％上限に到達）※本来必要な約14.3万円に届かず元本減速が続く |
| 35年間の総支払額（試算） | 約5,716万円 | 約5,785万円（総利息が約69万円増加） |
このシミュレーション表から明らかなように、3年目に金利が2.0％上昇するという極端なストレスシナリオにおいて、5年ルールがある銀行は3〜5年目の支払額こそ約10.1万円に据え置かれます。しかし、月々の元本充当額は約8.9万円から約2.6万円へと急ブレーキがかかります。
一方、auじぶん銀行は3年目から月々の返済額が約13.8万円へと約3.6万円増加しますが、元本は毎月6.3万円以上のペースで確実に削られていきます。結果として、5年経過時点での元本残高には約129万円もの差が開き、35年間のトータルコストでもauじぶん銀行の方が約69万円お得になる計算です。
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