数字で見るAuじぶん銀行住宅ローン！125％ルール適用時の返済シミュレーション【2026】

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住宅ローンの変動金利における「5年ルール」とは、借入金利が上昇しても5年間は毎月の返済額を据え置く仕組みです。そして「125％ルール」とは、6年目に返済額を見直す際、直前の返済額の1.25倍（125％）を上限とする激変緩和措置を指します。三菱UFJ銀行や三井住友銀行といったメガバンクの多くがこのルールを採用していますが、auじぶん銀行、ソニー銀行、PayPay銀行などの主要なネット銀行では採用していません。

では、auじぶん銀行では金利が動いた際にどのようなタイムラインで返済額が変わるのでしょうか。同社の契約規定および公式発表資料によると、変動金利の基準金利見直しは毎年4月1日と10月1日の年2回実施されます。この見直しによって適用金利が変更された場合、原則としてそれぞれ6月（7月約定返済分）および12月（翌年1月約定返済分）から、新しい金利に基づいた毎月の返済額がダイレクトに反映（返済額見直し）されます。

【仕組みの深掘り】元利均等返済における「5年・125％ルール」の罠

ダイヤモンド不動産研究所などの専門メディアでも繰り返し指摘されている通り、多くの借り手が「5年ルールと125％ルールがあれば、金利が上がっても支払総額が抑えられる」と勘違いしています。しかし、これは大きな誤解です。

5年ルール適用期間中に金利が上昇すると、毎月の返済額は変わらないものの、その内訳である「利息の割合」が増え、「元本の返済割合」が減少します。さらに金利が急騰し、毎月の返済額だけでは利息すら賄えなくなった場合に発生するのが「未払利息」です。125％ルールによって抑え込まれた返済額のしわ寄せはすべて後半に回され、最終回に一括請求されるリスクを孕んでいます。auじぶん銀行があえてこのルールを設けていないのは、こうした「見えない借金の先送り」を排除し、常に残期間と残高に応じた健全な元利均等返済を維持するためです。